Servitù di passaggio anche per i clienti del vicino?
di
calidone
Ringrazio fin d’ora per ciò che mi risponderete.
Dunque io possiedo una casetta, davanti a questa, passa il mio vicino per andare nella sua proprietà che è dietro.
Vengo subito al dunque:
Egli ha ampliato la sua proprietà con un Bed and Breakfast ed ora davanti a casa mia ci passano anche i clienti.
Premesso che egli ha anche un’altra entrata, posso chiedergli di passare solo lui e non tutti i clienti?
Grazie ancora. Attendo risposta.
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Categorie: - Controversie
22 commenti
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sono propietario di una villetta con ingresso carraio (stradina lunga circa 50mt) in conpropietà con altre due famiglie, il giardino dietro la mia proprietà (600 mt. quadri) è passato edificabile e ho pensato di venderlo. Domando se il nuovo aquirente potrà usare lo stesso passaggio carraio per recarsi nella sua nuova abitazione oppure no, perchè non ci sono altre alternative, siamo circondati da altre case e i miei vicini vogliono impedirlo.
chiedo gentilmente che la mail non venga pubblicata.
cordiali saluti giuseppe
Buongiorno, ringrazio anticipatam ente chi e per ciò che mi risponderà.
Ho comprato una casetta davanti alla quale passa il mio vicino per andare nella sua proprietà con una servitù iscritta.
Dopo un paio d’anni dall’acquisto il mio vicino ha ampliato la sua proprietà è ha costruito un Bed and Breakfast ed ora davanti a casa mia passano continuamente di giorno e di notte anche i loro clienti.
È lecito? La servitù è uguale anche per un’attività commerciale? È possibile che il vicino non mi abbia dovuto richiedere un consenso?
Ringrazio ancora e attendo risposta.
E perché mai avrebbe dovuto chiederti il permesso??? Ha una servitù di passaggio e ci può far passare tutta Italia, se gli garba. Io non comprerei mai una casa in quella situazione.
Rispondo alle domande, indicando una sentenza della cassazione.
Cass. civ. n. 14472/2011
L’aggravamento di una servitù conseguente alla modificazione dello stato dei luoghi o alla sopravvenienza di diverse modalità di esercizio non può ritenersi “in re ipsa”, ma deve essere valutato caso per caso, in relazione al complesso delle circostanze in concreto esistenti, tenendo conto degli elementi probatori forniti dalle parti, dovendo in tale ipotesi l’indagine del giudice di merito essere diretta ad accertare se il maggior godimento per il fondo dominante comporti o meno una intensificazione dell’onere gravante sul fondo servente.
In pratica il proprietario del fondo servente deve dimostrare una sostanziale modificazione delle condizioni preesistenti, avvenuta a seguito delle modifiche sul fondo dominante. Bisogna DIMOSTRARE che l’uso a BED & BREAKFAST del fondo dominante aggrava l’onere per il fondo servente.
Ad esempio il numero di persone potrebbe non essere significativo. La servitù “di passaggio” è fatta appunto per transitare (1 o 100 pedoni transitano allo stesso modo). Però se l’intensificazione dell’uso del fondo dominante aggrava la servitù al punto che il proprietario del fondo servente ne riceve danno, o si altera la condizione del fondo servente, per esempio rendendolo inutilizzabile, allora si potrà tentare una azione legale con qualche probabilità di successo. Ad esempio sul fondo dominante viene installata una autorimessa per veicoli pesanti, e la servitù di passsaggio è invasa da decine e decine di mezzi pesanti che rovinano il fondo servente, allora si potrà chiedere il ripristino della condizione pre-esistente.
Innanzitutto ringrazio per le risposte più serie. Principalmente volevo sapere se una servitù rimane uguale anche se originariamente non c’era un’attività commerciale. Chiaramente la principale conseguenza è un via vai continuo di estranei che ovviamente non rispettano sempre la proprietà altrui (es. cartacce lasciate in giro), inoltre manovre scomode con le auto (il b&b offre un parcheggio) che per chi non sa fare diventa complicato e rischioso per casa mia che si trova sull’angolo. Mi sarebbe magari possibile installare una telecamera? Ringrazio ancora.
Egregio Chimat,
il danno conseguente alla modificazione dell’uso del fondo dominante deve essere comprovato.
Quindi non è sufficiente dichiarare che POTENZIALMENTE potrebbero buttarti giù la casa in quanto sono maldestri a fare manovre.
Diverso è il discorso dell’immondizia. Puoi registrare SENZA CAMERE FISSE a tutto campo anche la servitù, a bassa definizione, senza che si vedano i numeri delle targhe o le facce dei soggetti che transitano. Una registrazione di questo tipo è lecita in quanto vale alla stregua di un servizio fotogiornalistico in esterno, dato che non si vedono i dettagli che potrebbero far risalire all’identità di chi transita. Con un video nel quale gli ospiti del B&B rovinano la tua proprietà gettando cartacce, o facendo altre cose, potresti chiedere al giudice di limitare la servitù, in quanto ALTERATA con DANNO rispetto all’originaria funzione.
Come già scritto la servitù non deve creare DANNO REALE al fondo servente.
Attimo, visto che mi sembri informato su queste cose, potresti darmi un chiarimento?.. Ho bisogno di sapere se è lecito riprendere dalla mia finestra i vicini che entrano ed escono dal cancello pedonale per individuare quelli che fanno schiamazzi sbattendolo senza riguardo, e portare così le prove a chi di dovere dei loro atti emulativi.
Non è lecito effettuare riprese a telecamere fisse, in quanto la loro funzione è un monitoraggio continuo dell’area, e questo lede il diritto alla privacy di chi transita.
Invece le prove possono essere DEDOTTE incidentalmente da un video, registrato senza telecamere fisse, per esempio durante un vostro PRANZO IN GIARDINO, nel quale vengono mostrate, per caso, le disdicevoli azioni di chi transita (senza inquadrargli la faccia). A te ovviamente non serve prendertela con chi transita, ma ottenere la limitazione della servitù.
In pratica raccogli prove video/fotografiche, fai firmare dichiarazioni a vari testimoni (reali, la subornazione è un reato), raccogli le immagini del danno a te arrecato, e vai dal giudice chiedendo l’immediata limitazione della servitù di passaggio in quanto l’estensione della stessa ai terzi ti arreca danno reale.
Se tu effettuassi un monitoraggio a telecamere fisse le tue prove sarebbero utilizzate contro di te e dovresti anche pagare i danni a chi transita.
Quello che oggi si tenta di risolvere con le telecamere una volta si risolveva a sberloni con risultati molto piu efficaci e garantiti nel tempo
Attimo ti ringrazio per i tuoi esaustivi chiarimenti. Devi sapere che in realtà questi miei vicini sono molto subdoli. Quelli che vogliono arrecarmi volutamente disturbo si guardano bene dallo sbattere il cancello quando mi trovo in presenza di altre persone ( per es. il mio uomo o i miei amici ). I dispetti li fanno esclusivamente quando in casa mi vedono sola e non ci sono altre persone nei paraggi che potrebbero rilevare le loro malefatte. Vista la situazione quindi, l’ unico modo per raccogliere prove video sarebbe piazzarmi davanti alle finestre con il pc accesso e la webcam collegata che punta verso il cancello, magari facendo credere che in quel momento con il computer ero intenta a fare altro. Ma non so in sede giudiziale quanto poi questa mia versione risulterebbe credibile. Si, sapevo anch’ io che la falsa testimonianza è un reato. Ma io a differenza di queste persone ( che sono coalizzate tra loro al fine di danneggiarmi ) non posso contare su alleati disposti a ..
..disposti a testimoniare a mio favore, almeno per il momento. Quindi l’ unica sarebbe reperire delle prove oggettive. E comunque confermo quanto esponi: prendersela con chi passa non serve assolutamente a niente. L’ unica sarebbe appunto limitare la servitù di passaggio, o far rimuovere il cancello di transito in maniera coatta attraverso specifica sentenza del giudice di pace ( sempre ammesso che il giudice in questo caso dia ragione a me ). Grazie ancora.
Il diritto di servitù può essere solo del proprietario/proprietari dell’immobile, oltretutto se ci sono altri accessi, si potrebbe, forse fare opposizione. La servitù infatti non tutela il passaggio più COMODO, ma solo il diritto al passaggio attraverso proprietà altrui solo ed esclusivamente quando non vi siano ALTRE vie di accesso alla proprietà.
Scusami Maria Grazia, ma se ho capito bene, hai un problema di servitù di passaggio sei sicura delle seguenti cose:
1) Che tutti quelli che passano siano proprietari
2) Che non ci siano altri accessi alla proprietà
Addirittura mettersi con la telecamera, per gli schiamazzi, a questo punto ti conviene chiedere al comune lo stato di famiglia dei residenti della via, che è un documento pubblico, così almeno sai chi effettivamente è residente.
Il proprietario del fondo dominante ha facolta’ di far passare i suoi amici, i suoi mezzi, i suoi animali, i suoi figli e anche la moglie sulla servitu’.
))
Maria Grazia se un tuo amico sta passeggiando in strada e per la forte botta al cancello per caso si sente male per lo spavento, non servono i testimoni o le telecamere. Va dritto al pronto soccorso e denuncia chi passava per la servitu’.
La situazione è questa: si tratta di uno spazio comune con un punto di accesso che da alla nostra corte condominiale. io conosco tutti quelli che abitano qui, so che persone sono ma non è questo il punto. Il punto è che per non avere più fastidi dovrei far chiudere il passaggio di fronte alla mia abitazione e non so se legalmente si può fare, considerato che non è di pertinenza alla mia proprietà. C’è un altro punto di transito dall’ altra parte della corte, ma da su una strada trafficata dalle auto, una statale. E gli altri condomini non sarebbero d’ accordo a dover uscire solo da lì. Mentre invece il cancelletto pedonale di fronte alle mie finestre permette di accedere a una via interna adatta all’ uso residenziale.
Mi sembra una situazione piuttosto complicata.
L’unica possibilità è quella che questo passaggio sia protetto con serratura.
Cioè se il passaggio permette di arrivare al tuo appartamento agevolmente, puoi richiedere che solo chi ne ha diritto lo utilizzi (con le chiavi). Tu hai diritto a vivere in sicurezza (e questo lo puoi chiedere).
Il vero orrore è vivere in condominio; in subordine, avere una proprietà singola con gravame di servitù. Cose, dal mio Professorale punto di vista, amendue inaccettabili. Poi ci campate voi, a me importa relativamente solo come casi di dottrina.
ci ho pensato Itto, ma è una soluzione poco praticabile. Il cancello rappresenta la pubblica entrata di una corte condominiale, corredata dai citofoni e dall’ apertura elettrica a scatto per permettere il passaggio anche agli ospiti non residenti. Insomma, a meno che non mi compro il suolo pubblico in corrispondenza del cancello, per il momento non si può fare nulla se non isolare acusticamente la mia abitazione. E la spesa non sarà una bazzecola.
Te la pongo Professore. I condomini sono dei veri e propri tritacarne se non vi adotti mirate strategie di sopravvivenza. L’ evoluzione della specie umana non ha fatto grandi passi, te ne accorgi proprio in questi contesti.
Essì, Maria Grazia, è così. Non buttare i sghei nell’isolamento acustico, quello si fa solo in fase di costruzione e va fatto bene, i marocchini e gli albanesi che ci fanno le case invece calpestano le membrane polimeriche e le bucano rendendole inutili, sempre che il costruttore abbia previsto le membrane. La casa singola, per certi aspetti, è un paradiso.
Lo so Professore, a me infatti scoccia e non poco. Purtroppo certi vizi di costruzione li scopri solo dopo che ti sei insediato nell’ abitazione. Ho provato tante volte a vendere ma il mercato nella mia zona è in profonda crisi da anni, dovrei accettare somme ridicole. Se voglio vivere in pace in quella casa l’ isolamento acustico è l’ unica soluzione.